domingo, 12 de mayo de 2013

!!! MANTENIMIENTO POR LOTES SUBCONTRATADO...!!!


Llevo más de 15 años trabajando en la Jardinería Pública, de los cuales, diez han sido en el mantenimiento de grandes ciudades y los últimos cinco en la ejecución de todo tipo de obras, Campos de Golf, Campos de fútbol , Parques y Jardines. 

El Banco de Observación, de pensar.

Lo he visto y hecho de todo, bueno de casi todo, me falta probar una idea diferente sobre el mantenimiento de grandes ciudades, lo que llamo “ Mantenimiento por subcontratación de trabajos por superficie y elemento. Metodo J.P.Cachero”.  ¿Y en qué consiste este método, esta manera de mantener los jardines?. Comencemos:

En jardinería los trabajos básicos son los siguientes:

-          Siega de praderas de césped.
-          Siega / desbroce de áreas de hierba espontánea.
-          Poda de arbolado.
-          Recorte de setos
-          Riego de arbolado viario con cisterna.
-          Plantaciones anuales tanto de árboles, arbustos y flor de temporada.
-          Aplicaciones de productos fitosanitarios y herbicidas.

Cuando se oferta un mantenimiento, estos trabajos viene definidos por superficies, metros lineales, unidades y frecuencias, con un rendimiento por hectárea de trabajo, obteniéndose mediante el método UTH ( Unidad Técnica Hombre), concepto obtenido por las tablas del famoso libro “ La empresa de Jardinería y Paisajismo: mantenimiento y conservación de espacios verde” de Serafín Ros Orta.

En el se puede leer que la mano de obra de mantenimiento de estas zonas públicas puede llagar hasta un 76% del coste de mantenimiento. Este coste engloba sueldo, vacaciones, bajas médicas, sindicalización, sustituciones, costes sociales, etc.…, muchas veces disparándose hasta un 85% en determinadas situaciones.

Todos sabemos, los que nos dedicamos a la gestión de mantenimiento, que en los pliegos de condiciones se exige un número de personas y medios para realizar los trabajos requeridos, pero del pliego a la realidad dista mucho, muchísimo. Una vez me dijeron que la clave del negocio era ser capaz de tener menos mano de obra en el límite exigible por la propiedad, es decir, un 15%-20% menos de personal. Aquí esta el beneficio en los mantenimientos, en la reducción del coste de personal para mantener la calidad en los trabajos.

Observando el día a día de las labores de mantenimiento y analizando sus costes, llegue a la conclusión que se podría reducir aumentando considerablemente la calidad. La subcontratación de trabajos, el mantenimiento por lotes.

Me adjudican un mantenimiento donde tengo que realizar las labores arriba descritas, con un coste de personal de 100 personas. Para empezar, para ser competitivo y maximizar mi beneficio, mi cálculo lo realizo con un 20% menos de personal, 80 personas, que tengo que llevar luego a la práctica. En este punto, mi empresa de mantenimiento se convierte en una Oficina Técnica y de Gestión. Calculo las superficies a mantener, las labores, las frecuencias y la calidad necesaria y las subcontrato. Para empezar me ahorro el 35% de coste social de cada empleado que tuviera que contratar, lo asume las subcontrata, no tengo que sustituir vacaciones, ni bajas , ni absentismo, lo asume la empresa subcontratista del trabajo a realizar.

El flujo de caja se desplaza 85 días, que es cuando voy a pagar por el trabajo, no cada 30 días como tendría que hacerlo con personal propio. Esta desfase de obro-pago me genera unos intereses bancarios que llamo coste de oportunidad de movimiento. Me desgravo el I.V.A. de las facturas que emito y pago y además, únicamente me tengo que procurar de llevar un control exhaustivo, diario, de los trabajos realizados. Puedo solapar en el tiempo todos los trabajos a la vez, ya que no tengo un tope de personal. Y además, suprimo los costes ocultos, que en mantenimiento público es muy amplio. A saber, un trabajador que fume un cigarrillo cada hora, no produce durante 10 minutos / hora. Esto significa que si me cuesta 10 € / hora, realmente me esta costando un 20% más, 12€. Si además habla por teléfono 6 minutos cada hora, que ocurre, mi coste es de un 10% mas, es decir, 13€ / hora.Si además, almuerza dos veces, que también ocurre, 30 minutos / 8 horas, el coste me sube un 4%, estando ya en 13,5 € / hora, con un rendimiento del 70% hora por trabajador. Este 30% que falta de rendimiento esperado, lo asume la empresa, siendo el coste por hora real de trabajo de 17€ / hora. Si le sumo el coste social, el precio coste hora es de 23€ reales hora trabajada persona.

Un Ejemplo a groso modo, con lapicero de punta gorda, sin ser exhaustivos:

Siega de 10.000 m2 día

Para segar 1 m2 por una parte, necesito una maquina de segar, una maquina de perfilar césped, un camión que recoja los restos de siega, un vertedero autorizado, un conductor de camión, gasolina, una furgoneta para mover la maquinaría y el personal y muchas mas cosas, pero sobre todo…ganas, más los gastos de estructura de mi empresa, un 18%, el inmovilizado que será un 5% y un 2% de costes financieros.

Todo esto me cuesta a la hora 207€, lo que significa que cada hora de siega tengo que segar los metros cuadrados necesarios para amortizar todo , mas mi beneficio, que será lo que mi cliente me pague por realizar este trabajo, recogido en la oferta económica que me adjudicaron atendiendo al pliego de condiciones.

Si este trabajo lo subcontrato a una empresa especializada en siega, todo el coste arriba indicado dejo de tenerlo, lo tiene la subcontrata, pagando un precio por m2 segado, con una cláusula donde se recojan los rendimiento diario a realizar, con penalización.

Por tanto, a mí  10.000m2 día me cuestan 1.656 € (tirando por lo muy bajo), que corresponde a 16,56 céntimos m2/ día, mientras que la empresa subcontratista me cobra  5 céntimos m2 segado.
La diferencia esta en que un día llueve y no puedo salir a segar, y este equipo cuesta lo mismo, es decir 1.656€ , segando 0 m2, mientras que la subcontrata, me cobra por lo que siega con la frecuencia establecida y en plazo, llueva o no llueva. Si la subcontrata al día siguiente de dejar de llover, tiene que meter a dos equipos a segar, mi coste será siempre el mismo, mientras que si lo hiciera con personal propio mi coste sería el doble mas el coste de oportunidad del equipo adicional, por ejemplo recorte de setos, lo que me haría ir retrasando y priorizando trabajos, que a la larga me generará un coste todavía superior en horas extraordinarias.

Este modelo de mantenimiento, desde mi punto de vista, genera muchos beneficios sobre todo a la hora de gestionar y de dar la calidad final de los trabajos.

La idea resumen es la subcontratación a empresas especializadas de las distintas labores de mantenimiento de los Parques y Jardines de una ciudad.

Os presento esta idea que desarrollaré en un articulo más extenso definiendo muy bien todo lo tratado aquí.

Siguiendo con las rotondas, aquí vemos una un poco extraña. Se asemeja a un oasis urbano, una enorme loma de hormigón con una palmeras en su parte superior. Es diferente, pero no es una rotonda, es…



Aquí también podemos ver una solución muy interesante para ajardinar un aparcamiento, los cipreses. Una solución que me gusta mucho, la combinación de cipreses con adoquín en aparcamientos. Me gusta.



El naranjo fantasma. Como diría Federico Trillo "manda huevos". Se coloca una malla para proteger el naranjo del frío invierno madrileño. Una verdadera Horterada…Si no se pueden plantar naranjos en Madrid, pues no se plantan, pero hacer esto…por favor. Y ese alcorque...


También os presento estas esculturas que se hacen con troncos de pinos ejemplares que se han secado. Espectacular y muy bien hecho.



Ya saben, empieza el calor y nuestras plantas empiezan a tener sed….a regar.


1 comentario:

  1. Hola, una propuesta muy interesante, si no fuera porque el convenio de jardinería obliga a la subrogación del personal, lo que lo hace imposible reducir el coste en ese aspecto, salvo que se vayan jubilando. En la construcción ya se usa ese método hace años.

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